• El proceso de préstamo

  • Proceso de préstamo hipotecario

    Precalificación

    La precalificación inicia el procedimiento de préstamo hipotecario. Una vez que un prestamista ha reunido información sobre los ingresos y las deudas de un prestatario, se puede determinar cuánto puede pagar el prestatario por una vivienda. Dado que los diferentes programas de préstamos pueden causar diferentes valoraciones, un prestatario debe ser precalificado para cada tipo de préstamo para el que el prestatario pueda calificar.

    Al tratar de aprobar a los compradores de viviendas para el tipo y la cantidad de la hipoteca que desean, las empresas hipotecarias miran dos facetas importantes. Primero, la capacidad del prestatario para pagar la hipoteca y, en segundo lugar, la disposición del prestatario para pagar el préstamo bancario.

    La capacidad para pagar la hipoteca se verifica por su empleo actual y el ingreso total. En términos generales, las empresas hipotecarias prefieren que usted haya estado empleado exactamente en el mismo lugar durante 2 años, o al menos tenga la misma cantidad de negocios en unos pocos años.

    La voluntad del prestatario de pagar se determina al examinar cómo se usará apropiadamente la tierra. Por ejemplo, ¿vas a vivir allí o solo vas a alquilarla? La voluntad también está estrechamente relacionada con la forma en que ha cumplido los compromisos financieros anteriores, por lo tanto, con el énfasis en su historial crediticio y / o el historial de pagos de su arrendamiento.

    Es crucial recordar que no tenemos reglas talladas en la roca. Cada solicitante se maneja caso por caso. Por lo tanto, incluso si te quedas un poco corto en un área, tu punto más fuerte podría compensar al débil. Las compañías hipotecarias no podrían seguir en el negocio si no generaran negocios de préstamos, por lo tanto, es de interés para todos que se cumpla con los requisitos.

    Programas y tarifas hipotecarios

    Para analizar correctamente un programa de hipoteca, el prestatario debe pensar en cuánto tiempo planea mantener el préstamo bancario. Si planea vender su casa en un par de años, un préstamo ajustable o de globo puede tener más sentido. Si planea mantener la casa por un período más largo, un préstamo fijo puede ser más adecuado.

    Con tantos programas para seleccionar, cada uno con varias tarifas, puntos y tarifas, comprar un préstamo puede consumir mucho tiempo y ser frustrante. Un profesional de hipotecas con experiencia puede evaluar la situación de un prestatario y recomendar la solicitud de hipoteca más adecuada, permitiendo así que el prestatario tome una decisión informada.

    La aplicación

    La aplicación es el verdadero comienzo del proceso de préstamo y generalmente se produce entre los días uno y cinco del inicio del proceso del préstamo. Con la ayuda de un profesional de la hipoteca, el prestatario completa el formulario de solicitud y proporciona toda la documentación requerida.

    Las diversas tarifas y estimaciones de costos de cierre habrán sido discutidas al examinar los muchos programas hipotecarios y estos costos serán verificados por el gran Estimado de fe (GFE) y una Declaración de veracidad en préstamos (TIL) que el prestatario recibirá dentro de los tres días posteriores a la presentación de la solicitud al prestamista.

    Actuación

    Cuando se ha presentado la solicitud, comienza el procesamiento de la hipoteca. La información en el formulario de solicitud, como los depósitos bancarios y los historiales de pagos, se verifica. Cualquier deshonor de crédito, como pagos atrasados, cobros y / o juicios requiere una explicación por escrito. El procesador examina la evaluación y el informe del título que verifica los problemas de propiedad que pueden requerir más investigación.

    Documentos requeridos

    Si está comprando o refinanciando su casa, y es asalariado, tendrá que proporcionar los últimos dos años W-2 y un mes de recibos de sueldo: O, si se explica por sí mismo, querrá presentar el rendimientos tributarios anteriores de dos años. Si es propietario de una propiedad de alquiler, deberá proporcionar los Contratos de alquiler y los rendimientos tributarios de los últimos dos años. Si desea acelerar el procedimiento de aprobación, también debe proporcionar las declaraciones bancarias, de acciones y de fondos mutuos de las tres semanas anteriores. Proporcione las copias más recientes de cualquier corretaje bursátil o cuentas IRA / 401k que pueda tener.

    Si solicita un cobro, necesitará una carta de explicación de “Uso de los ingresos”. Proporcione una copia del decreto de divorcio si corresponde. Si no es ciudadano de los EE. UU., Proporcione una copia de su tarjeta verde (anverso y reverso) o, si NO es un residente permanente, presente su visa h 1 o incluso l1.

    Si está solicitando un préstamo con garantía hipotecaria, puede necesitar, junto con los documentos mencionados anteriormente, una copia de la primera nota de la hipoteca y la escritura de fideicomiso. Estos artículos generalmente se encontrarán en los documentos de cierre de su hipoteca.

    Archivo de carga

    Muchas personas que obtienen una hipoteca de la casa no necesitan preocuparse por los efectos de su historial de crédito durante el procedimiento de la hipoteca. Sin embargo, puede estar más preparado si se recibe una copia de su Informe de crédito antes de solicitar su hipoteca. De esta forma, podrá tomar medidas para corregir los negativos antes de realizar su solicitud.

    Un perfil de crédito se refiere a un archivo de crédito del consumidor, que puede estar compuesto por varias agencias de calificación crediticia del consumidor. Es una imagen de cómo devolviste las empresas a las que le pediste prestado, o cómo has cumplido con otras obligaciones financieras. Hay cinco categorías de información en un perfil de crédito:

    Si ha tenido problemas de crédito, prepárese para hablar francamente con un profesional de hipotecas que lo ayudará a escribir su “Carta de Explicación”. Si tuvo problemas que han sido corregidos (restablecimiento del crédito) y sus pagos han sido puntuales durante un año o más, su crédito puede considerarse satisfactorio.

    La industria hipotecaria tiende a hacer su propio lenguaje, y la calificación crediticia es la misma. El crédito hipotecario de Columbia Británica recibe su nombre de la calificación del crédito basado en historial de pagos, cantidad de pagos de deuda, bancarrotas, posición de capital, calificaciones crediticias, etc. La calificación crediticia es una forma estadística de evaluar el riesgo crediticio de un préstamo solicitud. El puntaje analiza los siguientes elementos: morosidad pasada, comportamiento de pago despectivo, niveles actuales de deuda, duración del historial crediticio, tipos de crédito y número de consultas.

    Por ahora, la mayoría de nosotros hemos oído hablar de la calificación crediticia.

    Los puntajes FICO son simplemente puntajes de repositorio, lo que significa que SÓLO consideran la información contenida en el informe de crédito de una persona. NO TENGAN EN CUENTA el monto de ingreso, ahorro o anticipo de una persona. Los puntajes de crédito se basan en cinco factores: el 35% de este puntaje se basa en el historial de pagos, el 30% en la cantidad total adeudada, el 15% en cuánto tiempo ha tenido crédito, el 10% en nuevos créditos cazados y el 10% en los tipos de préstamos que tiene. Los puntajes son útiles para dirigir aplicaciones a programas de préstamos específicos y también para establecer niveles de aseguramiento como Streamline, Traditional o Second Review. Sin embargo, no son la última palabra con respecto al tipo de solicitud en la que será elegible para la tasa de interés.

    Muchos individuos en el negocio hipotecario son escépticos sobre la precisión de los puntajes FICO. La calificación ha sido solo un aspecto integral del proceso hipotecario en los últimos años (desde 1999); sin embargo, los puntajes FICO han sido utilizados a finales de la década de 1950 por comerciantes minoristas, acreedores, compañías de seguros y bancos para préstamos al consumidor. Los datos de los grandes proyectos de puntuación, como las carteras de grandes hipotecas, demuestran su calidad predictiva y que los puntajes sí funcionan.

    Las siguientes son algunas de las formas en que puede mejorar su calificación crediticia:

    Pague sus cuentas a tiempo.

    Limite sus cuentas de crédito a lo que absolutamente necesita. Las cuentas que ya no se necesitan deben cancelarse formalmente ya que las cuentas de saldo cero aún pueden contar en su contra en forma personal.

    Verifique que la información de su informe de crédito sea precisa.

    Sea conservador al solicitar crédito y asegúrese de que el crédito solo se verifique cuando sea necesario.

    Un prestatario con un puntaje de 680 o más se considera un prestatario A +. Un préstamo con este puntaje se va a colocar a través de un sistema de “suscripción automatizada computarizada básica” y se completará en segundos. Los prestatarios en esta categoría califican para las tasas de interés más bajas y su préstamo puede cerrarse en un día o dos.

    Una puntuación inferior a 680 pero superior a 620 puede indicar que los suscriptores tendrán una buena visión para determinar el riesgo potencial. Es posible que se requiera documentación adicional antes de la aprobación final.

    Los prestatarios con puntajes de crédito por debajo de 620 normalmente no están encerrados en la mejor tarifa y términos presentados. Este tipo de préstamo generalmente va a los prestamistas “subprime”. Los términos y condiciones del préstamo son menos atractivos con estos tipos de préstamos y se requiere tiempo adicional para ubicar al prestatario en las mejores tarifas.

    En igualdad de condiciones, si tiene un crédito despectivo, todas las demás características del préstamo deben estar en orden. La equidad, la estabilidad, los ingresos, la documentación, los activos, etc. juegan un papel más importante en la decisión de aprobación. Se permiten varias combinaciones al determinar su calificación, pero la situación llevará su calificación a una calificación crediticia más baja. Los pagos tardíos de la hipoteca junto con las quiebras / ejecuciones hipotecarias serían los principales. Los patrones de crédito, como un alto número de consultas recientes o más de unos pocos préstamos pendientes, pueden señalar un problema. Como una indicación de una “disposición a pagar” es importante, varios pagos atrasados en el mismo marco de tiempo son mejores que los pagos aleatorios.

    Conceptos básicos de la evaluación

    Una evaluación de bienes inmuebles es la valoración de los derechos de propiedad. El tasador no crea valor, el tasador interpreta el mercado para llegar a una estimación de valor. Mientras el tasador compila datos pertinentes a un informe, se debe tener en cuenta el sitio web y las comodidades, además del estado físico de la casa. Se debe completar una considerable investigación y recopilación de datos antes de que el evaluador llegue a una opinión final de valor.

    Con tres enfoques comunes, que se basan todos en el mercado actual, deriva la opinión o estimación del valor. Este método deriva lo que costaría cambiar las mejoras actuales a partir del día de la evaluación, menos cualquier deterioro físico, obsolescencia funcional y obsolescencia económica. El segundo método es el ENFOQUE DE COMPARACIÓN, que utiliza otras propiedades (comps) “de referencia” de tamaño, calidad y ubicación similares que se han vendido recientemente para determinar el valor. El ENFOQUE DE INGRESO se utiliza en la tasación de propiedades de alquiler y se ha utilizado poco en la evaluación de viviendas unifamiliares. Este proceso proporciona una estimación objetiva de lo que un inversionista prudente pagaría sobre la base de los ingresos netos que produce la propiedad.

    Una vez que el procesador ha reunido un paquete completo con todas las verificaciones y la documentación, el archivo se proporciona para la compañía de préstamos. El suscriptor es responsable de determinar si el paquete se considera un préstamo aceptable. Si se necesita más información, el préstamo se pone en “suspenso” y se contacta al prestatario para proporcionar información y / o documentación adicional. Si el préstamo es aceptable tal como se presentó, el préstamo se coloca en un estado “aprobado”.

    Clausura

    Una vez que se aprueba el préstamo, el documento se transfiere al departamento de cierre y financiación. El abogado de cierre luego programa un tiempo para que el prestatario firme la documentación del préstamo.

    En el cierre, el prestatario debe:

    Haga que los cajeros comprueben el enganche y los costos de cierre si es necesario. Normalmente, los cheques personales no se aceptan y, cuando lo estén, retrasarán el cierre hasta que el cheque sea suficiente para su tarjeta bancaria.
    Revise los últimos documentos de préstamo. Asegúrese de que la tasa de interés y los términos del préstamo sean lo que usted accedió.
    Traer identificación y prueba de seguro.
    Después de firmar los registros, el abogado de cierre devuelve los documentos al prestamista que los examina y, si todo está en orden, organiza el financiamiento de este préstamo.

    Suma

    Una transacción promedio de hipoteca “A” tarda de 14 a 21 días hábiles en realizarse. Con la nueva suscripción automatizada, este proceso se acelera mucho.